Neubau-AFA

Als zusätzliche Altersvorsorge sollten Sie nicht nur an kapitalgedeckte Verträge denken, sondern auch den Bau eines kleines Mehrfamilienhauses in Betracht ziehen, wo Sie die einzelnen Wohnungen zu je 2000 € im Monat vermieten.
Von Ihrer Bank benötigen Sie dafür einen Finanzierungsbedarf von 450000 €, den Sie zu einem Zinssatz von 4,5 % bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einer anfänglichen jährlichen Tilgung von 1 % erhalten. Außerdem können Sie sich pro Jahr weitere 5 % der Finanzierungssumme durch eine Sondertilgung zusichern lassen, sodass Sie die Dauer für die Rückzahlung des Darlehens erheblich verkürzen können.
An monatlichen Raten zahlen Sie anfangs 2.062,50 €, wo anfangs 375 € Tilgung enthalten sind. Die Zinsen von 1687,50 € können Sie im Zuge der Neubau-AFA steuermindernd geltend machen.
Sie müssen allerdings beachten, dass sich Ihr Tilgungsanteil im Laufe der Jahre erhöht, sodass Sie immer weniger Zinsen zahlen, die Sie von der Steuer absetzen können.

So setzt sich Ihr zu versteuernden Jahreseinkommen im ersten Jahr folgendermaßen zusammen:
Neben den 60000 € Gehalt erzielen Sie 24000 € Mieteinnahmen; wenn Sie die gezahlten Zinsen in Höhe von 20.160 € und die Neubau-AFA von 2 % der Finanzierungssumme abziehen, müssen Sie nur noch 54840 €, also über 5000 € weniger, an Einkommen versteuern.

Sie müssen aber damit rechnen, dass sich durch die jährlich erhöhte Tilgung und durch mögliche Sonderzahlungen Ihr zu versteuerndes Einkommen erhöht. Angenommen, Ihr Einkommen und die Mieteinnahmen bleiben gleich – die Neubau-AFA Kraft über 50 Jahre sowieso – so zahlen Sie nach 15 Jahren nur noch 16150 € Zinsen, wonach sich Ihr zu versteuerndes Einkommen auf 58850 € erhöht. Das hat zur Folge, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zumindest durch die Vermietung fast keine Steuervergünstigungen mehr haben.

Realistisch betrachtet sollten Ihre Mieteinnahmen aber ebenso steigen wie Ihr Einkommen, sodass auch durch Renovierungsmaßnahmen weitere Steuervergünstigungen für Sie entstehen.